Многофункциональные торговые комплексы
Рынок торговой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По прогнозам специалистов, по мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции "шаблонных" объектов. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях. Все более заметной тенденций рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов (наиболее популярное направление: торгово-развлекательные и торгово-офисные центры).
Определение многофункциональных комплексов
Объект недвижимой собственности, с двумя или более эксплуатационными назначениями, сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.
В России еще только наметилась тенденция (уже проявившаяся на Западе) создания универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. Это позволяет создать объекты, в которых люди живут, работают и совершают покупки. Это, конечно же, оправдано с точки зрения экономии ресурсов - как земли, так и энергоносителей, а также с точки зрения обеспечения безопасности, что на сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта.
Варианты сочетаний:
Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а вторая является "сателлитом". Впрочем, нередки случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.
По профилирующей функции можно выделить:
Торгово-офисные центры — центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем, 1 этаж будет работать на 100%, 2 - на 50%, 3 - на 25%. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисные. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.
Другой вариант актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив большой участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не "съест" — покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое.
Сочетание торговли и офисов - нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ритейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ в многофункциональном торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это необязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и "съедает" любое предложение.
Активно развиваются многофункциональные комплексы данного типа и в регионах.
При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Примером просчетов в концепциях торгово-офисных центров, снижающих успешность проекта, может послужить "Новинский пассаж" в Москве. Несмотря на то, что комплекс представляет собой одно из крупнейших и "умнейших" зданий Москвы, на изоляцию офисной и торговой зон отдельными входами, звуконепроницаемыми перегородками и парковками, на разнообразный набор сервисов комплекса, существует заметный дисбаланс в эффективности его составляющих. Архитектурное решение комплекса не располагает посетителей к посещению комплекса — за его фасадами попросту не угадывается торговый центр; неправильно сформированный состав и размещение арендаторов — бутики по соседству с игральными автоматами, отсутствие ярких "якорей", сложности с парковкой способствуют непопулярности торговой зоны у потенциальных покупателей, торговые галереи в комплексе полупустые.
Офисно-торговые центры — бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса "А" и "В+" целесообразно создавать бутико-вые зоны, учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров — благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса — хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Таким удачным примером может служить "Атриум" — один из первых бизнес-центров класса "А" в Петербурге, где весь первый этаж с галереей занят под торговую функцию. Отличное местоположение на Невском проспекте обеспечивает постоянный приток покупателей. Основной арендатор — финский универмаг "Stockmann".
В случае с бизнес-центрами высокого класса офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса "А" — большой просторный ресепшен. Понятно, что, если ре-сепшен будет находиться в бутико-вой зоне, где толпится народ, это создаст неудобство для посетителей бизнес-центра. Поэтому входы в бизнес-центр и торговый центр необходимо четко разделять.
Другой вариант офисно-торговой функции — в бизнес-центрах класса "В" и "С", а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип — арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги и т. д.
Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей.
Среди крупных московских проектов можно отметить "Альфа-Арбат Центр" (Арбат, 1). Здание выполнено в стиле старинной московской архитектуры и оснащено новейшими современными технологиями. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже здания, остальные же этажи заняты офисами.
Гостинично-торговые комплексы
ЭТО очень распространенное сочетание. Если профилирующая функция гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, в том числе и по выдаче банковских кредитов рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счет, "паразитируя" на гостиничной функции.
