Долевое строительство и рынок жилья
Отдельное влияние на стабильность рынка оказали скандалы на рынке долевого жилья в Москве и Подмосковье. Хотя в Московской области, где пострадало наибольшее количество дольщиков (по разным источникам - от восьми до 20 тысяч), количество «замороженных» квартир составило лишь 1,5 процента от общего объема строительства (в области ежегодно сдается 5 миллионов квадратных метров). Тем не менее, бурные акции протеста, активно освещавшиеся в прессе, привели к оттоку покупателей с первичного рынка на вторичный. В результате в октябре-ноябре пользующиеся наибольшим «массовым» спросом однокомнатные и двухкомнатные типовые квартиры на «вторичке» подорожали сразу на 10-15 процентов. А вот продающийся «недострой» дорожал намного медленнее - е зависимости от сроков сдачи объекта - от 1-2 до 5 и более процентов в месяц.
В этом году есть реальные предпосылки для еще большего увеличения покупательского спроса. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 1 января увеличило максимальный размер выдаваемых кредитов и ввело новые дифференцированные ставки ипотечного кредитования. В частности, минимальная ставка по ипотечному кредиту с первоначальным взносом 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья на срок до 15 лет составит 12 процентов годовых. И до конца года, по словам руководителя агентства Александра Семеняки, можно ожидать дальнейшего снижения ставки - до 10 и даже 8 процентов. Все эти меры приведут минимум к двукратному увеличению объемов ипотечного кредитования. Что, в свою очередь, означает такой же стремительный рост платежеспособного покупательского спроса со всеми вытекающими последствиями.
Независимые аналитики уверены, что нынешний разгон цен, инициированный застройщиками, может закончиться новой стагнацией рынка или даже его обвалом.
Дело в том, что уже сейчас многим потенциальным покупателям цены на квартиры не по карману. В течение декабря, по данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», количество предложений на вторичном рынке сократилось на 23,6%, а в денежном выражении -на 20,2%. Возможно, что эта тенденция связана с серьезным уменьшением числа «альтернативщиков» - покупателей, уже имеющих квартиру, но желающих улучшить свои жилищные условия. В этом убеждает и опережающий рост цен на квартиры меньшей площади и в малопрестижных районах. Так, в течение декабря средняя цена московской недвижимости выросла на 4,7% и составила, по данным аналитического центра «МИЭЛЬ - Недвижимость», 2658 долларов за квадратный метр. Однако основной прирост стоимости пришелся на однокомнатные квартиры, которые в среднем подорожали на 5,8%, в то время как «трешки» выросли всего на 3,9%.Это показывает, что покупатели приобретают квартиры на пределе своих возможностей и все чаще «поступаются принципами», то есть количеством комнат.
По поводу осенних темпов роста цен на московском рынке недвижимости есть две точки зрения. Согласно первой, причины нынешнего скачка носят рыночный характер. Во-первых, это вступление в силу Закона о долевом строительстве, из-за которого произошло сокращение выводимого на рынок нового жилья. Во-вторых - рост цен на цемент и горюче-смазочные материалы, которые повысили себестоимость строительства. Не исключено, что имел место и синергетический эффект, когда одновременно совпали сразу несколько факторов, имевших схожее (по вектору, а не силе) влияние на рынок. Но доля цены строительных материалов в общей себестоимости строительства крайне незначительна, а по закону о долевом строительстве уже работают всего несколько компаний.
Цены на недвижимость - прогнозы не оправдались.
К весне 2005 года рынок пришел в состояние стагнации.
Покупатели ждали, что цены вот-вот начнут падать, строители убеждали, что стагнация вскоре закончится. В такой ситуации для выведения из равновесия достаточно легкого толчка. А их оказалось целых три (все тот же закон о долевом строительстве и рост цен на нефть и цемент). По всем законам рынок должен был отреагировать на это повышением цен.
Ажиотаж на рынке осенью этого года во многом связан с психологическими факторами. Еще вчера они ждали падения цен, а сегодня видели, что количество квадратных метров, которые они могут купить на свои деньги, сокращается. В такой ситуации очень немногие способны следовать главной заповеди финансовых рынков, которая гласит, что покупать нужно на минимуме, а продавать - на максимуме. И тот, кто столкнулся с дефицитом предложения, уже вряд ли думал о чем-то другом, кроме как «купить немедленно!!!». Возможно, этим объясняется рост спроса осенью 2005 года.
