Кредитное ралли
ИПОТЕЧНЫЕ ДЕНЬГИ С КАЖДЫМ МЕСЯЦЕМ СТАНОВЯТСЯ ДЛЯ ГРАЖДАН ВСЕ ДОСТУПНЕЕ. В ОТЛИЧИЕ ОТ ЖИЛЬЯ. БАНКИ, МЕНЯЮТ ТРЕБОВАНИЯ, УПРОЩАЮТ ПРОЦЕДУРЫ И СНИЖАЮТ СТАВКИ. КРЕДИТНЫЙ РЫНОК РАСТЕТ КАК НА ДРОЖЖАХ. НО МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬСЯ ТАК, ЧТО ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ ЕЩЕ БЫСТРЕЕ.
В минувшем году граждане одолжили у банков на покупку жилья почти $3 млрд. Общий объем ипотечной задолженности, поданным аналитиков, составил $4,5-4,9 млрд. С поправкой на инфляцию рублевые ставки выглядят уже почти прилично.
Группу лидеров возглавляет Сбербанк, выдавший ипотечных жилищных кредитов на $1,8 млрд; за ним следуют группа ВТБ ($138,8 млн) и Райффайзенбанк ($96,9 млн). Ипотечные деньги уже составляют 0,6% от ВВП. Это, конечно, не европейские 30-35% и даже не 5%, как у новичков Евросоюза, но все же ощутимая сумма. На среднестатистического россиянина приходится $21 ипотеки (на каждого латыша, к примеру, $550).
Рынок кредитов - временное совпадение
Основные тенденции российского кредитного рынка определялись острой конкуренцией и общим государственным курсом на развитие ипотеки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 1 января ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам и шесть кредитных продуктов вместо одного.
В результате совместных усилий власти и финансового сектора сумма первоначального взноса снизилась с 25-30 до 15-20%; большинство банков отменило обязательность легального дохода; на 5-10 лет увеличились сроки кредитования. Выросла и сумма каждого займа (эти показатели значительно различаются в зависимости от региона и от стратегии конкретного банка).Ситуация в Петербурге в целом не слишком отличалась от общероссийской. Годовой рост кредитного рынка — втрое. По оценке Игоря Жигунова (юродской ипотечный банк), за 2005 год банки выдали петербуржцам ипотечные займы на сумму 5,9 млрд рублей.
Но при видимом совпадении тенденций цели у власти и финансистов все же разные. Власть провозглашает доступность жилья национальным приоритетом, банки стремятся заработать побольше и гарантировать себе источник дохода на много лет вперед.
По данным специалистов Внешторгбанка, доля кредитов на строящееся жилье в кредитном портфеле ВТБ в 2005 году составляла 25%, а к концу года уменьшилась до 15%. В Петербурге, по мнению экспертов, на первичный рынок идет лишь 10% «ипотечных» денег.
При этом президент обещает, что объемы жилищного строительства к 2010 году удвоятся, а ипотечное кредитование вырастет в четыре раза. То есть количество метров будет все безнадежнее отставать от количества денег. В принципе, это уже происходит: по расчетам, индекс доступности жилья в прошлом году снизился на 30%. Кстати, очень успешно развивается ипотека в Башкирии. Включая и кооперативные формы накопления. По прогнозам Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости Башкирии, цены в Уфе в 2006 году вырастут на 30-40%).
Руководитель объединенной дирекции по реализации федеральных инвестпрограмм при Росстрое Анатолий Мишанов считает, что среднероссийский рост цен на новое жилье за год не превысит 20%. На чем основана такая уверенность не сообщается.
Гонка на выживание в Москве уже началось. Отчеты аналитиков в феврале — начале марта напоминают сводки с фронтов, или сообщения о «соляном буме» из Воронежа.
«За всю историю этого рынка цены на квартиры никогда не росли такими темпами», ~ фиксируют эксперты IRN.ru. Самое дешевое жилье (в панельных пятиэтажках) в конце февраля поднималось в цене на 2,1-2,3% в неделю. Зафиксированы случаи роста на 10-12% за несколько часов (с момента выхода объявления); психологический рубеж в $3000 за метр «в среднем» бдает перекрыт не к середине года (как планировали риэлтеры и как рассчитывало столичное правительство), а уже чуть не к 1 апреля. Покупательские аукционы снова в ходу; риэлтеры меняют ценники, не спрашивая продавца; доход посредника в данных сделках подскакивает до 15-20% (разница между заявленной и итоговой ценой).
В такой ситуации ипотечные покупатели оказываются в заведомо проигрышном положении: время на рассмотрение заявки, на оформление кредита, Ограничения при выборе объекта — на ажиотажном рынке все эти обстоятельства сводят шансы благополучно завершить сделку к минимуму. Или заемщикам придется брать седа ? таким запасом, чтобы хватило при любом раскладе. Или соглашаться на менее привлекательные варианты — но для этого, надо заново проводить оценку, переоформлять документы и т.д. Если ажиотаж окажется продолжительным и не завершится системным кризисом, в выигрыше окажутся те, кто взял кредит на приемлемых условиях и приобрел то жилье, которое не понадобится срочно менять на другое.
Недобросовестные застройщики внесли свою лепту.
Сыграла свою роль и шумиха, развернувшаяся вокруг «недобросовестных застройщиков». Полсотни уголовных дел в Московской области, два с половиной десятка—в Москве. Жуликов наказывать, безусловно, необходимо. (Эта необходимость была и год назад, и два, когда президента ««Социальной инициативы» Николая Карасева принимали в Кремле.) Но и резонанс учесть тоже стоило бы. Предусмотреть последствия взаимодействия основных факторов: «накачки» денег в жилищный рынок, сокращения числа новых объектов, «кризиса доверия» к строителям, проблем, создаваемых новациями законодательства (214-м законом, прежде всего).
В Петербурге ситуация пока спокойнее. Надолго ли — неизвестно. Среднестатистический метр в феврале подорожал на $15. (До этого несколько месяцев регулярный прирост составлял $11/кв.м.) Прогнозы «Союзпетростроя» неутешительны: в 2007-м объем ввода нового жилья может сократиться втрое, что неизбежно приведет к взрывному росту цен.
Гарантии государства, которые должны обеспечить ввод новых стройплощадок, пока остаются, скорее, гипотетическими. Власть, похоже, действует по инерции, по когда-то сформулированным рецептам. Интересно, что получится, если больному в лихорадке, с высокой температурой, давать сильные стимуляторы?
