Ипотека. Что будет с должниками?
Ипотека становится для нас все более привычным понятием и уже не вызывает столько вопросов. Если сказать точнее, то вопросы изменились - стали более конкретными. Сегодня мы поговорим о налоге с продавца и должниках по ипотечному кредиту.
Должник по ипотечному кредиту.
Есть мнение, что должник по ипотечному кредиту, который перестает вовремя вносить очередные платежи, лишается всего. У него отбирают квартиру и все деньги, которые он уже заплатил за жилье. Но это совсем не так.
Во-первых, есть страховые случаи. Если дефолт по кредиту напрямую связан с утратой трудоспособности заемщика, или его смертью, долг банку за заемщика гасит страховая компания, так как страхование жизни и трудоспособности является обязательным условием получения ипотечного кредита.
Возникают и другие ситуации. Например, потеря работы, без утраты трудоспособности не является страховым случаем. Если это произошло, заемщику имеет смысл самому обратиться в банк. Для этого нужно подать заявление-ходатайство и попробовать договориться о временной отсрочке по платежам на время поиска работы, с последующим погашением возникшей задолженности с рассрочкой. После этого будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору об отсрочке платежа. Со своей стороны банк может подождать, когда заемщик найдет новое место работы (до 3-х месяцев). Также банк может разрешить продать заложенную квартиру.
Если банк дает такое разрешение, то необходимо самостоятельно, или при помощи риэлтера найти покупателя. Оговорить все условия трехсторонней сделки, между банком, покупателем и Вами. В результате чего покупатель получает жилье свободное от банковского залога. В момент подписания договора купли-продажи деньги покупателем закладываются в две банковские ячейки. К одной получает доступ заемщик, он же продавец, к другой представитель банка. Забрать деньги из сейфа можно только в случае регистрации договора, то есть прохождения всех необходимых процедур. Регистрация, в данном случае, возможна при условии, что банк дает письменное согласие на то, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.
После совершения сделки банк получает остаток задолженности, долг за невыплаченные проценты, штрафы и пени, если они есть. Все что остается - забирает продавец. Если сделка срывается по какой-то причине, то регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности не происходит, деньги обратно забирает несостоявшийся покупатель, продавец, при этом, остается должником банка.
Если банк отказывается идти на такую схему продажи квартиры, остается только одно - искать покупателя, который погасит за Вас задолженность по кредиту, а затем, выкупит у Вас квартиру, заплатив остаток ее стоимости. Однако, данная сделка для покупателя весьма рискованная - платить он будет вынужден вперед, до регистрации договора. А значит, и продать квартиру удастся только значительно ниже ее рыночной стоимости, иначе, зачем покупателю рисковать.
Как бы не погашалась задолженность, после получения всех денег банк обязан написать официальное письмо-уведомление в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что кредит погашен, и банк не имеет никаких претензий и не возражает против снятия залога, что и дает возможность продать квартиру.
