Права несовершеннолетних: опека и попуститепьство

Работники органов опеки и попечительства стоят на стража интересов россиян при свершении сделок с недвижимостью.

Органы опеки и попечительства на страже

Необходимость согласовывать свои действия при решении жилищных проблем с органами опеки  и попечительства (ООП) часто вызывает досаду благонадежных родителей.

Подготовка объемного пакета документов для. получения соответствующего разрешения даже при обмене жилья, существенно улучшающем жилищные условия ребенка, раздражает: защита интересов их детой не понято от кого оборачивается дополнительными неудобствами!

Но не всем детям повезло с родителями. Так что роль ООП трудно переоценить. Под напором суровой действительности и воздействием винных паров иные граждане "играют на понижение" со своей жилплощадью, пытаясь лишить детей столь необходимых в жизни "стартовых условий". Не будем далее полемизировать о целесообразности существующего порядка. В любом случае семьям, которым предстоит решать жилищную проблему и где есть дети-собственники, придется получать разрешительные документы, необходимые при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Напомним основные моменты, важные для этой процедуры, и поможем рассеять традиционные заблуждения.

Квартирный вопрос - классика ошибок

Самая распространенная ошибка родителей - незнание возрастных границ понятия несовершеннолетний", четко определенных в ГК РФ. До 14 лет дети считаются недееспособными, в их интересах действуют законные представители (чаще всего родители или же опекуны либо попечители), Они расписываются во всех документах вместо детей. Молодые люди 14-is лет подписывают документы самостоятельно, но "с письменного согласия законных представителей  при этом с 14 лет подросток принимает участие в сделках, только если имеет на руках паспорт  (и свидетельство о рождении)
По инерции, за согласованием часто  обращаются не по адресу - в районный отдел народного образования.

Но РОНО решало такие вопросы до 1999 года. В соответствии со ст. 34 ГК РФ теперь "органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления". Эти функции переданы в муниципальные образования (МО) или округа.

Некоторые думают, что согласование   необходимо  только   при ухудшении жилищных условий. На самом деле ни одна сделка, затрагивающая интересы несовершеннолетнего, не будет удостоверена нотариусом и зарегистрирована а Федеральной регистрационной службе без соответствующего распоряжения. Главенствующий принцип, обеспечивающий принятие позитивного решения: доля собственности дитяти не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться. Проходить комиссию по опеке и попечительству .необходимо в органе местного самоуправления по адресу регистрации детей. даже если отчуждаемая недвижимость, в которой он является правообладателем, находится в другом месте.

Опека и попечительство - распространенное заблуждение

Распространенным заблуждением является уверенность некоторых родителей в том, что разрешение органов опеки требуется только в случаях, когда отчуждается собственность ребенка. На самом деле это касается и некоторых иных ситуаций, в которых несовершеннолетний обладал или обладает какими-либо имущественными правами, а именно:

* при приватизации недвижимости, в которой он был ранее зарегистрирован (тем более - включен в ордер), а ныне снят с регистрации, требуется разрешения на исключение  ребенка  из  состава участников приватизации;

* при обмене муниципального жилья, в котором он проживает;

* при его исключении из состава участников приватизации;

* при делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность;

* при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребёнок является сособственником (в том числе - в коммунальной).

Опека и попечительство - папки в колеса

Органы опеки и попечительства проводят большую работу, в результате которой на свет появляется итоговый документ - распоряжение главы МО, в котором чётко указывается, при каких условиях может быть совершено отчуждение недвижимой собственности несовершеннолетнего,  какую   именно долю, в какой именно квартире следует приобрести на его имя взамен продаваемой жилплощади. Подготавливать распоряжение ООП могут до 30 дней с момент подачи полностью сформированного пакета документов. При соблюдении таких сроков объекты недвижимости, к которым причастны дети, автоматически становятся крайне насланными участниками рынка. Слишком часто затягиваются, а то и вовсе срываются в последний момент сделки, растянутые во времени. Кроме того, не каждый продавец квартиры, в которую въезжают детки в результате сделки согласится хлопотать о представлении внушительного, пакета документ по своему жилью, заблаговременно заказывать справки, писать какие-то гарантийные обязательств.

К конфликтам и недоразумениям приводит и отсутствие установленных нормативов, на основании которых можно было бы судить о том, не ущемляются ли правя ребенка. Посему каждый инспектор, готовящий документы на комиссию, анализирует ситуацию в силу собственного разумения, основываясь на личном, част субъективном, взгляде на вещи. Не спешите обвинять его в выдвижении парадоксальных требований с целью вымогательства. Вы же не знаете, чего ему подолгу службы пришлось насмотреться! А, обжёгшись на молоке, он теперь и на воду дует. Поэтому спокойно разъясните ему ситуацию, заблаговременно подготовив документы для обоснования вашего обращения. Кроме того, единых правил, утвержденных для всех муниципальных образований, не существует - планируя сделку, заранее уточняйте нюансы процедуры и список требуемых документов в местной администрации конкретного округа.

Парадоксальный результат законодательных инициатив

Так что изменения в законе оказались палкой о двух концах: нисколько не упростив процедуру для благополучных семей с детьми - собственниками жилья, они увели в тень судьбу несовершеннолетних, проживающих с родителями «на правах регистрации».

Принятие Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" отменило норму, в соответствии с которой ранее требовалось согласовывать С ООП любую сделку с жилплощадью,  где дети  были  всего лишь зарегистрированы. Но вот парадокс! Вместо того чтобы обрадоваться наставшей свободе, нынче уже покупатели и риэлтеры по собственной инициативе (или по совету осторожного и вдумчивого нотариуса) нередко настаивают на том, чтобы планируемая сделка с жильем, в котором прописан ребенок, была подвергнута  пристальному рассмотрению специалистами ООП.

Почему? Прежде всего потому, что внесение «усовершенствований» в Гражданский кодекс (ст. 292) затронуло только те случаи, когда отчуждается недвижимость, в которой  зарегистрированы несовершеннолетние дети собственников (и то, если жилье было родителями ранее приобретено иным способом, нежели через приватизацию).

Новые изменения в законодательстве оказались не согласованы с сохраненными нормами. Статья 37 ГК РФ осталась прежней. А в соответствии с нею всякий отказ от прав несовершеннолетнего в результате действий его законных представителей, должен сопровождаться контролем органов опеки и попечительства. В результате, многие юристы и нотариусы утверждают: статья 292 вступила в прямое противоречие со статьей 37 того же ГК РФ и статьей 60 Семейного кодекса.

Речь идет обо всех сделках по объектам недвижимости, в которых зарегистрированы дети, не являющиеся собственниками. Раз участия органа опеки не требуется, надзор за такими сделками теперь вообще не проводится, А значит, можно ожидать следующей волны злоупотреблений, когда дети социально ущербных родителей (хоть те и не лишены родительских прав) останутся на улице  - родители продадут жилье, выпишутся с детьми из одного помещения, а в другое "забудут" малышей зарегистрировать. А то и новее ничего, не приобретут взамен, спустив или "потеряв' денежки. Последствия ясны: покупатель окажется втянутым в длительное судебное разбирательство с не всегда предсказуемым результатом.