Недвижимость в вопросах и ответах, ч 1
Вопрос: Предметом договора является нежилое помещение (офис) и одно место в подземной автостоянке. Существует ли юридическая практика о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, а именно, сдачи дома в эксплуатацию и передачи в собственность помещений по Закону "О защите прав потребителей" или по Гражданскому кодексу РФ? Как надежнее это сделать?
Ответ: Предметом вашего договора является долевое участие в строительстве нежилого помещения и места в подземной автостоянке. В случае неисполнения обязательств застройщиком после сдачи в эксплуатацию Вы имеете право в соответствии со ст. 28 «Закона о защите прав потребителей» либо расторгнуть договор с застройщиком и взыскать убытки в размере рыночной стоимости ваших объектов инвестирования и неустойки в размере 3% за каждый день просрочки обязательств (разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года), либо требовать взыскания лишь неустойки в указанном размере и возмещения морального вреда. В последнем случае уплата неустойки не освобождает застройщика от исполнения договорных обязательств (СТ.396 ГК РФ)
Вопрос: У меня есть квартира, которая строилась при помощи долевого участия. Договор на долевое строительство был заключен со мной, оплата производилась ежемесячно мной, а когда меня не было - то женой. Когда квартира регистрировалась в юстиции на меня, я был уже я разводе. Могу ли я теперь продать эту квартиру без согласия моей бывшей жены? Имеет ли моя бывшая жена право на эту квартиру?
Ответ: В соответствии со ст. 33-35 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами вовремя брака, является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение осуществляется по обидному согласию. В то же время право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ. А в соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В Вашей ситуации право собственности возникло после расторжения брака, однако фактически квартира была оплачена в период брака.
Таким образом, у бывшей супруги есть очевидные основания доказать в суде, что квартира относится к числу совместно нажитого имущества.
Вопрос: Моя бабушка получила однокомнатную квартиру по договору социального найма как участник войны. Договор подписан а октябре 2004 годя. В нем написано, что в течение 15 суток с момента подписания наймодатель обязан предоставить жилое помещение, но дом до сих пор не может принять комиссия (это новостройка). Если до 1 марта дом не примут, можно ли будет приватизировать квартиру?
Ответ: В соответствии со ст. 4 Закона РФ от4июля 1991 r.Nl541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 01.03.2005 г. В вашем случае договор социального найма был заключен 27.10.2004 г., а значит, и предоставленная квартира приватизации подлежит.
Вопрос: В однокомнатной муниципальной квартире прописана я, моя бывшая свекровь и мой несовершеннолетний ребенок. Свекровь хочет приватизировать квартиру одна, так как она главный квартиросъемщик. Меня интересует: имеет ли право мой ребенок на участие в приватизации данной квартиры?
Ответ: В соответствии с Законом РФ от 04.09.1991г.№1541-1«О Приватизации жилищного фонда РФ", в договор передачи помещения в собственность, включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным,_ жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилищное помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, не утратившие право пользования данным жилым помещением. Таким образом, несовершеннолетний, .ребенок, зарегистрированный в квартире постоянно и проживающий в ней, подлежит обязательному включению, в число участников приватизации.
Вопрос: Ёсть трёхкомнатная неприватизированная квартира. Прописаны брат, его несовершеннолетний ребенок, я (сестра своего брата) и наша мама. Если приватизировать квартиру с участием ребенка, то есть на 4 доли, то какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?
Ответ: В случае, если квартира будет приватизирована с участием ребенка, то при продаже квартиры, в соответствии со ст. 37 ГК РФ, необходимо будет получить разрешения органов опеки и попечительства, для чего Вам нужно будет обратиться в администрацию Вашего района, Кроме того, вместо продаваемой доли в квартире ребенок должен получить в собственность другую площадь, не меньше той, что он имел в продаваемой квартире.
Вопрос: Фирма приобретает недвижимое имущество - например, здание, оно подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В период регистрации фирма решила сдавать это здание в аренду другому предприятию. Возникает Вопрос: "Имеет ли право фирма сдавать это здание в аренду, если это здание еще не прошло государственной регистрации?"
Ответ: Регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит переход права собственности. Согласно практике ВАС РФ распоряжаться недвижимым имуществом может только его собственник (право собственности возникаете момента регистрации). В соответствии со ст. 223 право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Тем не менее, если есть коммерческая целесообразность в передаче недвижимости в аренду, как вариант быть заключение предварительного договора, а после государственной регистрации перехода права собственности к арендодателю - подписание основного договора с распространением его условий на весь период с момента подписания предварительного договора до государственной регистрации перехода права собственности к арендодателю. Следует также учитывать, что договор аренды, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации (в соответствии с действующим законодательством), предварительный договор не подлежит государственной регистрации (согласно практике ВАС РФ).
Вопрос: У нас на руках решение арбитражного суда о взыскании денежных сведет с должника и исполнительный лист. Подскажите, что нужно делать дальше? Нужно ли писать заявление в Службу судебных приставов? Как это сделать?
Ответ: В соответствии с Федеральным законом 1997 года "Об исполнительном производстве" исполнительный лист, выданный на основании решения арбитражного суда, может быть предъявлен к исполнению в течение 3-х лет. Для возбуждения исполнительной производства Вы должны подать заявление а службу судебных приставов. Заявление подается по месту нахождения, если должником является физическое лицо, то по месту его жительства, месту работы, или месту нахождения имущества; если должником является юридическое лицо, то исполнительные действия совершаются по месту нахождения юридического лица или по месту нахождения имущества юридического лица.
