Ипотека - неплатежеспособность заемщика

Долги по кредиту.

Если Вы вовремя не заявите в банк о том, что не можете больше платить по счетам, то банк сам обратится к Вам с просьбой, а точнее говоря с требованием погасить кредит, иногда досрочно. Обычно это происходит, если заемщик начинает регулярно нарушать сроки внесения очередного платежа. Регулярно - это более трех раз в течение одного года, причем совсем необязательно, что подряд, именно такая норма прописана в Законе об ипотеке. В принципе, банки обычно заинтересованы решить дело мирным путем и не доводить его до суда. Если договоренности удается достичь, то события начинают развиваться по одному из уже перечисленных вариантов.

Однако если договориться не удается, то кредитор идет в суд. В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке. У суда есть право дать эту отсрочку на срок до одного года при наличии уважительной причины, например, тяжелой болезни заемщика, или потери работы.

Если до конца отсрочки заемщик не погасит кредит, то суд имеет право вынести решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов. Из выручки выплачивается долг банку, с учетом невыплаченных процентов, а также всех штрафов и пени. Кроме того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, и если что-то остается, то эти деньги передаются бывшему заемщику.

Согласно статье 363 Гражданского кодекса РФ заемщик и поручитель несут так называемую солидарную ответственность. Это означает, что по закону банк, после третьей за год задержки платежа, имеет право потребовать возврат долга не только с заемщика, но и с поручителя. Но поручитель имеет право отказаться и тогда дело передается в суд.

Суд, прежде всего, взыскивает средства на погашение кредита с самого заемщика, и в первую очередь, за счет продажи ипотечной квартиры. И только если имущества должника для расплаты с банком не хватает, то недостающую часть взыскивают с поручителя. Теоретически такую ситуацию представить можно, например, если проблемы возникнут в самом начале погашения кредита, когда его доля в стоимости жилья максимальна, если накопится изрядная сумма пени и штрафов, и выяснится, что другого имущества у заемщика нет. Или квартиры начнут резко дешеветь. Однако на практике такой исход маловероятен. Кроме того, согласно статье 365 Гражданского кодекса РФ поручитель, расплатившийся за должника, имеет право требовать от него возврата своих денег, а также возмещения иных убытков.

Гражданский кодекс дает возможность предусмотреть в кредитном договоре и другую очередность действий. По, так называемой, субсидиарной ответственности банк может потребовать возврата долга у поручителя, только если окажется, что у должника средств для погашения кредита нет, а не сразу после того, как заемщик троекратно в течение года задержит выплаты. Однако такие договоры банки сегодня заключают редко.

Подоходный налог. Изначально в пакет законов о доступном жилье не были включены поправки, касающиеся подоходного налога с продажи квартиры. Если покупатель заплатил государству подоходный налог со своих доходов, купил квартиру и решил продать ее менее чем через пять лет, он обязан был заплатить подоходный налог 13% с разницы, превышающей миллион рублей. Получается, что он вынужден платить двойной налог. Это несправедливо, ни в одной стране мира такого нет. Но что делать заемщику, который берет ипотечный кредит в банке? Ни один банк не выдаст кредит на мифическую стоимость квартиры. А продавец начинается упрямиться, ведь сейчас на московском рынке недвижимости нет дефицита в покупателях. Продавец предпочтет покупателя без ипотеки, чтобы не платить налог. Поэтому заемщик, чтобы выкупить понравившуюся квартиру, в большинстве случаев вынужден платить за продавца подоходный налог с продаж. А представители власти даже не знали о такой проблеме, поэтому после всестороннего обсуждения этой темы с участниками наши законодатели снизили срок владения квартирой с пяти до трех лет с момента покупки квартиры для освобождения от уплаты подоходного налога.

Как выбрать подходящую программу кредитования?

Во-первых, самая небольшая процентная ставка еще не означает, что именно эта ипотечная программа будет самой выгодной. Люди обычно идут в банк, который предлагает пониженную процентную ставку потому что абсолютно не информированы о том, какие ещё дополнительные расходы ожидают впереди. В результате всех этих расходов, ипотечная программа с низкой процентной ставыкой может оказаться далеко не самой  выгодной.

Во-вторых, ставка по ипотечному кредиту будет зависеть и от способа подтверждения доходов. Если сумма заработка носит не совсем официальный характер, то есть подтверждена справкой в произвольной форме с места работы, то процент по кредиту увеличится.

В-третьих, процент по кредиту зависит от того, какую квартиру вы хотите купить - в новостройке или на вторичном рынке. Сейчас проще получить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке. Поэтому во многих банках либо вообще нет программ ипотечного кредитования новостроек, либо проценты на такие кредиты слишком высоки.

Поэтому при выборе банка и программы лучше всего обратиться к ипотечным брокерам, в крайнем случае - к риэлтерам агенства недвижимости, которые и помогут выбрать оптимальный вариант.