Государственная регистрация сделок с недвижимостью в юстиции.
Сделки с недвижимостью заключаются «в простой письменной или нотариальной форме, в которой фиксируется волеизъявление участников сделки. Однако законодательством для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный Реестр.
Государственная регистрация является единственным доказательствам существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация и нотариальное заверение сделок с недвижимостью, имевшее широкое распространение до введения законом требований об обязательной государственной регистрации сделки, имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать третьих лиц. В отличие от нотариального удостоверения, росударственная регистрация регистрирует то, что может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ], обязательность государственной регистрации, устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента подписания сторонами договора, или нотариального его удостоверения, а с момента их регистрации. Таким образом, договор, подлежащий государственной регистрации и не прошедший государственную регистрацию считается незаключенным.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, подлежащей государственной регистрации, влечет ее недействительность. Такая сделка признается ничтожной и не даёт получателю никаких прав на недвижимость, относительно которой данная сделка была совершена.
Удивляться столь жесткому контролю со стороны государства за сделками с недвижимостью не стоит - это объективная необходимость, связанная особой значимостью многих объектов недвижимости. Недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок.
Это обусловлено тем, что недвижимость предназначена для длительного, пользования и её конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как привило, более высокой стоимостью.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью есть нормальная процедура цивилизованного рынка. Такой акт не просто уточняет и закрепляет права и обязанности сторон, совершивших сделку. Поскольку записи государственной регистрации доступны для третьих лиц, этот акт еще информирует их о правовом режиме объекта, который представляет для них интерес с какой-либо стороны.
С 1-го января 2005 года регистрацией всех видов сделок занимается Федеральная регистрационная служба (юстиция). Список видов сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, указан в Гражданском кодексе РФ.
На сегодняшний день официальный срок регистрации сделок с недвижимостью составляет 1 месяц, что может регулироваться в меньшую сторону местными органами власти. Так, например, в юстиции новосибирска, срок государственной регистрации сделок по ипотеке уменьшен до 10 дней.
Обязательной государственной регистрации подлежат:/h4r>
1. сделки отчуждения недвижимого имущества:
- договоры купли-продажи жилого дома или его части, в стом чиле - ипотека
- доли в общей собственности,
- договоры мены жилого дома или его части, и доли в общей собственности,
- договоры дарения жилого дома, его части или доли в общей собственности,
- договоры ренты,
- аренда с правом выкупа (лизинга)
- пожертвование.
Обязательной регистрации также подлежат такие сделки с нежилыми помещениями:
- договоры дарения,
- аренды с правом выкупа /лизинга),
- продажи предприятия как имущественного комплекса,
- пожертвование,
2. сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество:
- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года,
- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса,
- аренды земельных участков,
- аренды жилых помещений,
- субаренды с учетом ранее изложенных пунктов,
- договоры ипотеки,
- залога,
- права аренды недвижимого имущества;
3. акцессорные сделки, то есть дополнительно заключенные сделки к ранее зарегистрированным (уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.
Обязательной государственной регистрации не подлежат:
- договоры купли-продажи, мены нежилой недвижимости, аренды на срок менее 1 года, найма жилых помещений, предварительные договоры, а также соглашения между участниками общей долевой собственности и договоры доверительного управления, безвозмездного пользования и простого товарищества.
Регистрационные действия начинаются с приёма заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Приём заявление осуществляется в учреждение юстиции по регистрации прав в единственном экземпляре подлиннике и после государственной регистрации права остается в делах Федеральной регистрационной службы.
