Обмен с доплатой ипотекой
<АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СДЕЛКИ ШЛЯЮТСЯ НАИБОЛЕЕ ВОСТРЕБОВАННЫМИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ. В КАЧЕСТВЕ ДОПЛАТЫ ЗА ПРИОБРЕТАЕМЫЕ КВАРТИРЫ СЕГОДНЯ ВСЕ ЧАЩЕ ПРИВЛЕКАЮТ ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ. КАК МОЖНО ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА УЛУЧШИТЬ СВОИ ЖИЛИЩНЫЕ УСЛОВИЯ, В ЧЁМ ДОСТОИНСТВА И КАКИЕ МИНУСЫ У ПОДОБНЫХ ПРОГРАММ?
В случае приобретения более просторной, комфортабельной и качественной Квартиры необходима денежная доплата. В этой ситуации выручит ипотечный кредит. Очень многие желающие улучшить жилищные условий имеют приватизированную недвижимость, полученную в свое время от государства. Ипотечный кредит в данном случае - оптимальный способ достижения намеченной цели.
Нужно сказать, что при активном росте цен покупка недвижимости с привлечением ипотечного кредита выгодна — выплаты по займу окупаются достаточно быстро.
Кто помогает получить кредит в банке
Банки уже активно работают со специально разработанными для альтернативных обменов программами кредитования. И здесь необходима помощь специалиста - ипотечного брокера, который подскажет оптимальное решение.
Граждане зачастую слабо осведомлены об особенностях и возможностях этого вида кредитования. А ведь благодаря ипотеке вместо промежуточного варианта в виде, например, двухкомнатной квартиры можно сразу приобрести трехкомнатную.
Конечно, ипотечные схемы довольно сложны и имеют много нюансов. Разобраться в них неподготовленному человеку трудно.
Раньше некоторые банки вообще не общались с заемщиком напрямую. Например, некоторые из них не кредитуют покупку квартир в пятиэтажных домах или на первых этажах, а на квартиры, собственниками которых являются несовершеннолетние, требуют пакеты документов по всей цепочке обмена.
Ипотечные брокеры, специализирующиеся на ипотеке, имеют соответствующий опыт и информацию, и поэтому подберут тот банк и ту схему кредитования, которые оптимально подходят для данного клиента (заемщика) в зависимости от исходных данных: размера зарплаты, стоимость имеющейся и желаемой квартиры и т. д. Ипотечные брокеры работают до достижения необходимого результата, то есть подберут и помогут оформить в собственность необходимую квартиру. При этом они учитывают не только требования банка и пожелания заемщика, но «интересы продавца недвижимости.
Альтернативные варианты получения кредита
Ипотечные программы банков, разработанные специально для тех, кто решил обменять квартиру и не имеет для этого достаточных собственных средств, просты только на первый взгляд. Казалось бы, есть квартира, так пусть банк возьмет ее в качестве залога и делает с ней, что хочет, а в обмен выдаст заемщику кредит. Но банки не работают по таким схемам. Банк не берет в собственность квартиру заемщика и не занимается ее продажей, он принимает ее только в качестве обеспечения предоставляемого кредита — в залоге, а далее возможны различные варианты.
Первый вариант - одновременная продажа своей квартиры и покупка нового жилья на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита в размере недостающей суммы. В залоге у банка будет приобретаемая заемщиком квартира. За нее платят покупатель старого жилья заемщика и банк, выдающий кредит на разницу в цене. В этом случае жилплощадь для нового хозяина придется освободить либо сразу, либо в течение месяца — обычно на переезд дают именно такой срок и закрепляют его в договоре купли-продажи. Если заемщик планирует приобрести квартиру, цена которой превышает сумму, полученную от продажи имеющегося жилья и в кредит от банка, то ему придется найти собственные средства на доплату.
Второй вариант - передача имеющейся квартиры в залог банку, который взамен даст около 70 %. Это зависит от банка-кредитора) ее стоимости. Допустим, полученных от займа средств хватает на приобретение нового жилья. При обращении заявщика в банк залог оформляют на имеющуюся квартиру. После окончания строительства и получения «Свидетельства о государственной регистрации права» банк может снять залог строящейся
квартиры.
Затем он имеет право продать прежнюю квартиру и погасить большую часть или даже весь кредит. Если заемщик в состоянии погашать кредит без продажи старой квартиры, он может оставить ее в залоге у банка, а приобретенную площадь использовать по своему усмотрению сдавать; продать и т. д. Это поможет быстрее выплатить кредит банку.
Если заемщик планирует приобрести жилплощадь в новостройке, цена которой превышает полученные от банка 70 % стоимости имеющейся квартиры, он, как и в первом случае, должен иметь собственные средства в размере недостающей суммы.
Третий вариант — самый сложный. При операциях на вторичном рынке жилья первичные средства в размере 70 % стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Таким образом, обе квартиры находятся в залога у банка, и заемщик постепенно 1 выплачивает долги. Если для обмена не хватает небольшой суммы, можно взять потребительский кредит- Его получить проще ипотечного, хотя ставки по нему выше. Зато приобретаемая квартира не будет под залогом в банке-кредиторе.
Не каждый заемщик знает, что новая квартира, купленная в результате обмена с использованием ипотечного или потребительского кредита, сразу становится его собственностью. Даже то, что она находится в залоге у банка, не ограждает собственника от осуществления прав владения и пользования. Только распорядиться этим жильем заемщик сможет по разрешению банка-кредитора если таковое будет получено.
Плюсы ипотечного кредита как доплаты на улучшение жилищных условий нельзя не оценить. Но, принимая решение о выдаче кредита заемщику, банки, как правило, не учитывают, что сделки по обмену с доплатой в виде ипотечного кредита значительно сложнее в исполнении, чаи простая покупка квартиры по ипотеке. Кредитов одобрение в обоих случаях выдают на одинаковый срок — три-четыре месяца. Такие юридически и технически сложные сделки самостоятельно за этот период провести просто нереально, и помочь профессионала – ипотечного брокера здесь, конечно, необходима.
